Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ – 4 rủi ro tiềm ẩn đi kèm!

Mua Dat Nen Du An Chua Co So Do

Mua Dat Nen Du An Chua Co So Do

 Mua đất nền chưa có sổ đỏ  như việc tạo thêm rắc rối cho bản thân. Đôi khi tiền mất mà “tật” còn mang, có người khi mua vướng phải một mớ rắc rối pháp lý liên quan. Cùng Xóm đầu tư tìm hiểu những rủi ro bạn có thể gặp phải khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ trong bài viết này nhé!

Mua đất dự án không có sổ đỏ và chưa có sổ đỏ

Ở những bài viết trước, Xóm đầu tư cũng đã giới thiệu cho bạn đất nền là gì. Theo đó, đất nền là những lô đất gần như chưa có sự tác động của con người. Vẫn còn đang trong trạng thái nguyên vẹn như ban đầu.

Dat Nen Chua Co Va Khong Co So Do

Còn đất nền dự án là những lô đất được nằm trong quy hoạch của một tổ chức/ chủ thầu/chủ đầu tư. Và theo đó những lô đất này vẫn chưa được tiến hành xây dựng. Đất nền sẽ có 2 loại là đất nền thổ cư và đất nền dự án.

Theo cách hiểu mua đất dự án không có sổ đỏ và chưa có sổ đỏ là 2 khái niệm khác nhau hoàn toàn. “Chưa có” thì có nghĩa là bây giờ chưa có nhưng tương lai sẽ có. Còn “không có” nghĩa là bây giờ không mà tương lai cũng không có.

Tuy nhiên, việc “chưa có” sổ đỏ của đất nền dự án sẽ có những rủi ro cao là sau này sẽ không có. Đất nền dự án là những tài sản lớn, giá trị gia tăng cũng sẽ tăng theo thời gian. Lợi dụng điều này mà các chủ đầu tư không uy tín trấn an người mua bằng cách bây giờ mua rẻ trước sau này sẽ bổ sung sổ đỏ sau. Đây chính là sự hấp dẫn của việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ. 

Có thể bạn quan tâm đến tin tức BĐS

Những loại đất nào được cấp sổ đỏ – Tìm hiểu ngay

4 rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Hiện nay có không ít chủ đầu tư bán đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Đó có thể là những dự án của những chủ đầu tư không uy tín, nhỏ lẻ,.. Hoặc do chủ đầu tư lừa đảo bán dự án ma, những dự án được họ “vẽ” ra để lừa người mua, tiền trao đi cũng là lúc họ mất tăm.

Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ đồng nghĩa là mua đất chưa có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều chắc chắn là mảnh đất sẽ không được đảm bảo về mặt pháp lý. Dưới đây là 4 rủi ro mà bạn có thể đối mặt khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Mua đất dự án chưa có sổ đỏ thì không được công chứng

Theo điểm d khoản 1, Điều 40 của Luật công chứng năm 2014 quy định: Một trong những giấy tờ phải có trong hồ sơ được yêu cầu khi công chứng đó là “Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ), quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định với các loại tài sản mà pháp luật quy định bắt buộc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong hợp đồng, giao dịch liên quan đối với các loại tài sản đó”.

Mua Dat Nen Du An Chua Co So Do Khong Duoc Cong Chung

Vậy nên khi bạn mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc bạn không thể công chứng hợp đồng mua bán. Khi đó chỉ còn cách thực hiện hợp động viết tay. Nhưng bạn phải hiểu, hợp đồng viết tay sẽ không có hiệu lực pháp lý.

Tiền đã trao nhưng hợp đồng không được công chứng, điều gì sẽ đảm bảo cho bạn rằng tiền mình được trao đúng nơi? Liệu rằng chủ đầu tư sẽ không lật lọng nói rằng mình chưa bán đất hay không? Và với hợp đồng chưa được công chứng rõ ràng thì tất cả mọi rủi ro đều sẽ có thể xảy ra.

Khó xác minh nguồn gốc

Kho Xac Minh Nguon Goc

Không có sổ đỏ thì bạn sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp hay không? Đất đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước,… Nếu không có sổ đỏ bạn sẽ không xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ đang như thế nào. Nhưng nếu có sổ đỏ thì những thông tin đó đều sẽ được hiển thị một cách rõ ràng.

Nếu chẳng may đất mà bạn mua phải thuộc diện thu hồi hoặc đang tranh chấp thì bạn sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà chẳng biết tìm ai để chịu trách nhiệm.

Không vay vốn ngân hàng được

Kho Vay Von Ngan Hang

Ngân hàng luôn có quy định, muốn vay vốn thì người vay cần phải thế chấp sổ đỏ. Nhưng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì lấy gì để thế chấp?

Số tiền để sở hữu một mảnh đất nền không hề nhỏ, nhiều người phải đi vay vốn mới đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp ngân hàng. Theo đó mà tiếp tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng với đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn. Rồi chẳng giải quyết được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro như đã nói trên.

Không cho/ chuyển nhượng,.. cho người khác được

Khong Chuy Nhuong Duoc Cho Nguoi Khac

Tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện những chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thừa kế,… bằng quyền sử dụng đất như sau:

“ Người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất,.. với các điều kiện sau đây:

  • Có giấy chứng nhận trừ những trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế được quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai.
  • Đất không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không kê biên để đảm bảo thi hành án.
  • Trong thời gian sử dụng đất đai.”

Điều này có nghĩa khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ người mua sẽ không thực hiện được các quyền cơ bản được liệt kê trên. Chung quy lại, gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất bạn mua khi không có sổ đỏ cả.

Vậy mua đất nền dự án cần giấy tờ gì?

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp

Giay Chung Nhan Dang Ky Doanh Nghiep

Để biết mảnh đất đó có đầy đủ pháp lý hay không bạn thắc mắc không biết “mua đất nền dự án cần giấy tờ gì?” phải không. Đầu tiên xét đến giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư. Bạn cần chú ý đến lĩnh vực kinh doanh cần có chức năng xây dựng và đầu tư các dự án BĐS thì mới hợp pháp.

Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500

Loại giấy tờ này nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí theo từng ranh giới lô đất được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết này.

Quyet Dinh Phe Duyt Chi Tiet Xay Dung 1 500

Như vậy, quy định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 sẽ giúp bạn biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng. Từ đây giúp định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện công trình.

  • Nếu như Quyết định này có quy định chi tiết về các chỉ tiêu xây dựng nhà ở (cấp nhà, chỉ giới, số tầng được xây, độ cao của tầng,…) thì sẽ không bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng.
  • Hoặc với trường hợp quy mô dự án nhỏ hơn 5ha thì sẽ không buộc phải có Phê duyệt chi tiết xây dựng nữa mà thay vào đó là Phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể của cơ quan thẩm quyền.

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Giay Chung Nhan Dang Ky Dau Tu

Nếu dự án có tổng vốn đầu tư trên 15 tỷ, lúc này dự án cần phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố sau:

  • Năng lực của chủ đầu tư.
  • Nguồn gốc của quỹ đất.
  • Quy hoạch khu đất.
  • Tham vấn ý kiến các ban ngành liên quan như hạ tầng kỹ thuật – giao thông, điện nước, PCCC,…

Sau đó sẽ làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giấy phép xây dựng

Giay Phep Xay Dung

Đây là loại giấy tờ của cơ quan nhà nước xác nhận việc cho phép cá nhân hoặc tổ chức được phép xây dựng nhà cửa, công trình theo mong muốn trong phạm vi được cấp phép.

Nội dung sẽ chủ yếu bao gồm là:

  • Địa điểm và vị trí xây dựng của dự án.
  • Loại dự án.
  • Cốt xây dựng của công trình.
  • Chỉ giới đường và chỉ giới xây dựng.
  • Bảo vệ môi trường, an toàn công trình xây dựng.
  • ….

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

Đây là loại giấy tờ mà hầu như ai cũng sẽ biết, đây cũng là loại giấy tờ quan trọng nhất nhì khi quyết định mua đất nền dự án.

Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat

Theo đó bạn phải lưu ý 5 điểm sau đối với đất có sổ đỏ:

  • Địa chỉ của mảnh đất.
  • Diện tích mảnh đất ấy.
  • Hình thức sử dụng chung hay là riêng.
  • Mục đích sử dụng đất, bạn cần lưu ý nếu mua đất thổ cư.
  • Thời hạn sử dụng của mảnh đất đó.

Đối với tổ chức đứng tên thì thời hạn sử dụng đất khoảng 50 năm, còn cá nhân thì sẽ lâu hơn. 

Với những rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ được nêu trên, ắt đã cho bạn lời giải đáp rằng có nên “vớ” vào những mảnh đất chưa đủ pháp lý như vậy. Thay vì ham rẻ nhưng đem lại cho bạn nhiều rủi ro sao không thử tìm kiếm những dự án tiềm năng khác. Không dừng lại ở đất nền, mở rộng danh mục đầu tư với những dự án biệt thự nghỉ dưỡng chẳng hạn.

Có thể bạn quan tâm đến tin tức BĐS

Mua đất dự án có an toàn không – Kinh nghiệm đầu tư

THAM KHẢO CÁC HÌNH THỨC ĐẦU TƯ MỚI TẠI ĐÂY:

Xu Huong Dau Tu Xom Dau Tu

    Hop Tac Sinh Loi Cung Cty Xay Dung Truong Gia