Nội Dung Bài Viết
Vi bằng nhà đất là gì? Hình thức mua nhà bằng vi bằng từng nở rộ nhiều năm trở lại đây. Hiện nay; có nhiều người thực hiện chuyển nhượng bằng cách là lập vi bằng làm cho quyền lợi không được bảo đảm.Việc, mua nhà bằng vi bằng có thực sự là an toàn? Cùng tìm hiểu thêm chi tiết trong bài viết ở dưới đây nhé.
Vi bằng nhà đất là gì?
Vi bằng nhà đất là văn bản được văn phòng Thừa phát lại lập ra nhằm ghi nhận những sự kiện, hành vi. Được dùng làm chứng cứ để xét xử và trong những quan hệ pháp lý khác. Việc ghi nhận phải đảm bảo tính trung thực, khách quan. Trong một số trường hợp cần thiết; văn phòng Thừa phát có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Giá trị pháp lý của vi bằng quy định rõ trong Điều số 28, Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Nó có giá trị làm chứng để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện những giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ có thể ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện hoặc hành vi đã được ghi nhận. Vi bằng nhà đất có thể kèm theo băng đĩa, hay hình ảnh và các tài liệu chứng minh khác.
Đặc điểm của vi bằng nhà đất
Là văn bản chỉ do Thừa phát lại lập
Pháp luật đã quy định chỉ có Thừa phát lại mới có quyền lập Vi bằng nhà đất để ghi nhận những hành vi, sự kiện theo như yêu cầu của các bên. Ngoài Thừa phát lại; không 1 cơ quan, cá nhân, tổ chức nào có thẩm quyền lập Vi bằng; và ngược lại, Thừa phát lại đó phải là người trực tiếp lập Vi bằng, ký tên, không được nhờ người khác, hay ủy quyền cho người khác thay mình lập, ký tên trên Vi bằng đó.
Đặc biệt hơn nữa à Vi bằng nhà đất có thể lập bất kể thời gian nào trong ngày; có thể là buổi sáng, buổi trưa, buổi chiều, thậm chí có thể là 24h. Chính vì đặc điểm đặc biệt này mà Vi bằng của Thừa phát lại mới đáp ứng được yêu cầu thu thập chứng cứ của người dân.
Giá trị của vi bằng
Vi bằng nhà đất được Thừa phát lập chỉ với 1 mục đích duy nhất: đó là tạo lập chứng cứ để cá nhân, tổ chức tùy nghi sử dụng trong xét xử hoặc những quan hệ pháp lý khác. Vi bằng do Thừa phát lại lập, ghi nhận hành vi, sự kiện có thật mà Thừa phát lại chứng kiến, trong đó, Thừa phát lại sẽ mô tả lại những gì mình nhìn được, nghe được, … vào vi bằng, kèm theo đó có thể là hình ảnh, quay phim để làm rõ thêm các sự kiện lập vi bằng như là chụp lại 1 sự kiện, hành vi.
Để tăng giá trị chứng cứ cho Vi bằng nhà đất; pháp luật cho phép Thừa phát lại đính kèm Vi bằng hình ảnh, đoạn ghi âm; đoạn ghi hình quá trình diễn ra hành vi, sự kiện. Thừa phát lại cần phải chịu trách nhiệm về tính xác thực về những gì bạn đã ghi nhận trong vi bằng, do đó, vi bằng của Thừa phát lại đảm bảo được tính khách quan của sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại ghi nhận.
Trong quan hệ dân sự; Vi bằng của Thừa phát lại là một công cụ để người dân, doanh nghiệp tự bảo vệ chính mình trong quá trình đàm phán, ký kết, thực hiện những giao dịch dân sự, cũng như là xác lập các chứng cứ để bảo vệ chính bạn trong quá trình hòa giải; thương lượng hoặc xét xử trước khi có Thừa phát lại; hầu như không có cơ quan có chức năng giúp cho người dân thực hiện các việc này.
Việc này được đánh giá là đáp ứng được nhu cầu rất lớn, đa dạng, phong phú trên nhiều lĩnh vực khác nhau của người dân; góp phần để hỗ trợ tích cực cho cá nhân, tổ chức xác lập các chứng cứ, hạn chế việc tranh chấp, rủi ro về pháp lý trong những giao dịch dân sự, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân.
Nội dung của vi bằng nhà đất gồm những gì?
Nội dung của vi bằng được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 40 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:
- Tên, địa chỉ vp Thừa phát lại; họ, và tên Thừa phát lại lập vi bằng
- Thời gian, địa điểm của lập vi bằng
- Họ, tên, địa chỉ của người đang yêu cầu lập vi bằng
- Họ, và tên của người tham gia khác (nếu có)
- Nội dung cụ thể của sự kiện; Nội dung yêu cầu lập vi bằng; hành vi được ghi nhận.
- Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và sự khách quan trong việc lập vi bằng
- Chữ ký của Thừa phát lại, dấu của Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có); và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ yêu cầu).
Thủ tục lập vi bằng nhà đất
Thủ tục lập vi bằng được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Xác nhận trường hợp sự kiện, hành vi muốn lập vi bằng có đầy đủ điều kiện không
Bước này, chủ thể có nhu cầu lập vi bằng cần phải đánh giá xem sự kiện, hành vi…muốn lập vi bằng có đúng theo quy định pháp luật có cho phép được lập vi bằng hay không?
Bước 2: Thỏa thuận việc lập vi bằng với văn phòng thừa phát lại
Khi có nhu cầu muốn lập vi bằng; người yêu cầu phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng VP Thừa phát lại về việc lập vi bằng với những nội dung chủ yếu sau đây:
- a) Nội dung vi bằng cần lập
- b) Thời gian, địa điểm lập vi bằng
- c) Chi phí cho việc lập vi bằng
- d) Các thỏa thuận khác (nếu như có).
Lưu ý: Thỏa thuận lập vi bằng được lập thành hai bản, mỗi bên giữ một bản.
Bước 3: Văn phòng thừa phát lại tiến hành thủ tục lập vi bằng
Thừa phát lại phải chứng kiến trực tiếp, lập vi bằng, chịu trách nhiệm trước người yêu cầu; và trước pháp luật vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận hành vi, sự kiện trong vi bằng nhà đất phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết nhất, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng ra chứng kiến việc lập vi bằng.
Người yêu cầu bắt buộc phải cung cấp đầy đủ; chính xác những thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác; sự hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại sẽ phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc là điểm chỉ vào vi bằng.
Vi bằng nhà đất phải được Thừa phát lại ký vào từng trang; đóng dấu VP Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã quy định.
Bước 4: Giao vi bằng đã lập cho người có nhu cầu
Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu lập vi bằng và được lưu trữ tại VP Thừa phát lại theo quy định pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.
Bước 5: Gửi vi bằng nhà đất đã được lập đến Sở tư pháp
Trong thời hạn 3 ngày làm việc; kể từ ngày đã kết thúc việc lập vi bằng, VP Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi VP Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký.
Trong thời hạn hai ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải đưa vào sổ đăng ký vi bằng.
Giải đáp các thắc mắc về nhà vi bằng
Mua nhà vi bằng có làm hộ khẩu được không?
Cần lưu ý lại rằng, việc mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (là hợp đồng); và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực ở UBND cấp có thẩm quyền; sau đó bạn phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên cho bên mua; nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt huyện, thị xã, và thành phố thuộc tỉnh.
(Theo quy định Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành)
Trong khi đó, “Vi bằng” là một văn bản do Thừa phát lại lập; ghi nhận hành vi; sự kiện mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng trong các phiên xét xử và để thực hiện những giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Do đó, việc lập vi bằng nhà đất liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền mặt, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa những bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà; và đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (GCN quyền sở hữu nhà, GCN quyền sử dụng đất,…); nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này sẽ không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Mua nhà vi bằng có an toàn hay không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014; trường hợp mua bán nhà ở thì bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Mặt khác, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc công chứng; chứng thực hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (trừ 1 số trường hợp).
Trong khi đó, theo như quy định tại Điều 28, thì vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong những trường hợp:
- Là chứng cứ để cho Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
- Là căn cứ để thực hiện những giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Không có giá trị thay thế cho hợp đồng đã công chứng, chứng thực.
Như vậy, vi bằng sẽ không có giá trị thay thế cho hợp đồng được công chứng, chứng thực. Việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là một điều không phù hợp với quy định của pháp luật.
Xem thêm:
Mua bán nhà đất bằng vi bằng được sang tên không?
Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng bạn sẽ không được sang tên vì:
- Pháp luật đất đai đã quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực; và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc là chứng thực.
- Vi bằng không thay thế cho văn bản công chứng; văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật theo như yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Vi bằng có được thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng?
Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền; phạm vi lập vi bằng nhà đất, giá trị pháp lý như sau:
“1. Thừa phát lại sẽ được lập vi bằng ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, cá nhân, tổ chức trong phạm vi toàn quốc, trừ những trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực, các văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định pháp luật; là căn cứ để việc thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình xem xét, đánh giá giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Viện kiểm sát nhân dân, Tòa án nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, tổ chức, cơ quan, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, tổ chức, cơ quan, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, VKSND triệu tập.”.
Theo đó, vi bằng không thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua và bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
Có nên mua nhà đất công chứng vi bằng hay không?
Có nên mua nhà vi bằng không? Hiện nay không ít người đã chưa hiểu rõ vi bằng là gì, lầm tưởng nó có thể thay thế cho công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế thì giá trị của vi bằng nhà đất chỉ ghi những trường hợp mua bán nhà đất đó là việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền mặt, giấy tờ, nhà đất giữa đôi bên nên vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng.
Chính vì không có giá trị về mặt pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng tài sản đã bỏ tiền mua. Dẫn đến việc xây dựng, sửa chữa, thế chấp hay chuyển nhượng nhà đều không được phép.
Thực tế thì vẫn có trường hợp lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng; cầm cố hay là chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tờ viết tay) dẫn đến việc phát sinh tranh chấp. Như vậy, việc mua bán, hay chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro đặc biệt là với bên mua.
Những rủi ro khi mua nhà vi bằng
Bên cạnh khái niệm vi bằng là gì và 1 số thông tin liên quan, bạn cũng cần nắm được những rủi ro nếu mua nhà vi bằng:
Tính pháp lý không minh bạch
Do công chứng vi bằng chỉ được văn phòng Thừa Phát Lại bảo đảm cho việc giao nhận tiền và giấy tờ; sẽ không đảm bảo cho quyền sử dụng đất của người mua. Nên trong trường hợp xảy ra kiện tụng giữa hai bên thường rất khó giải quyết.
Hiểu một cách đơn giản, thì văn phòng Thừa Phát Lại chỉ làm chứng cho giao dịch nhưng Nhà nước sẽ không công nhận. Thay vào đó, văn phòng công chứng sẽ thừa nhận giao dịch mua bán đất và hoạt động mua bán đó sẽ được Nhà nước công nhận. Thông thường, vi bằng nhà đất được sử dụng chung với chủ của lô đất đó nếu chủ sở hữu lô đất đó bán một phần, nếu vậy việc mua bán chỉ bằng vi bằng.
Độ thanh khoản thấp
Hiểu rõ về vi bằng, tính pháp lý của vi bằng nhà đất ra sao thì rất ít khách hàng chọn mua nhà bằng vi bằng bởi những rủi ro là rất lớn, thậm chí có thể mất trắng số vốn đó.
Bên cạnh đó, thông qua mẫu vi bằng mua thì bán không ít khách hàng bị lừa chiếm đoạt tài sản. Vì vậy; loại hình này ngày càng ngày càng được ít xuất hiện trên thị trường, chỉ thấy ở một số ít khu vực nhất định.
Không thể vay ngân hàng
Ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ cho bạn việc cho vay vì vi bằng chưa chuyển tên qua người mua. Các trường hợp không được ngân hàng hỗ trợ sau này sẽ rất khó để có thể bán ra hoặc lúc kẹt tiền cũng rất khó để mà xoay vòng vốn với tài sản là vi bằng.
Có thể bị mất trắng
Thường vi bằng nhà đất nằm trong sổ chung với chủ sở hữu đất cho nên nếu chủ sở hữu chẳng may qua đời thì theo luật thừa kế tài sản đó sẽ thuộc về nhà đình. Lúc này nếu như bạn người mua có thể bị mất trắng tài sản; bởi vì quyền thừa kế cao hơn vi bằng. Tuy nhiên; nếu có thể liên hệ và thương lượng với gia đình của chủ sở hữu đất bạn có thể tiến hành làm giấy xác nhận để lấy lại được tài sản đó.
Lời kết:
Trên đây, Xóm đầu tư đã giải thích chi tiết về vi bằng nhà đất là gì; những vấn đề liên quan đến mua bán nhà bằng vi bằng và có nên mua nhà vi bằng không?. Mẫu vi bằng mua bán nhà trên đây sẽ có tính tham khảo, hãy cân nhắc kỹ các rủi ro nếu có ý định giao dịch bất động sản bằng vi bằng.
Những bài viết liên quan khác:
Các thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng chung có khó không?